A condenação à prisão perpétua de Hui Ka Yan, fundador da China Evergrande Group, encerra um dos capítulos mais emblemáticos da crise imobiliária chinesa. A sentença, anunciada nesta semana por um tribunal de Shenzhen, ocorre quase cinco anos depois de a empresa entrar em colapso financeiro e deixar para trás mais de US$ 300 bilhões em passivos.
Hui, também conhecido pelo nome Xu Jiayin, havia se declarado culpado de oito acusações, entre elas fraude na captação de recursos, uso indevido de fundos, concessão ilegal de empréstimos, fraude na emissão de títulos e suborno. Além da pena de prisão perpétua e do confisco de seus bens pessoais, a Evergrande foi multada em 8,82 bilhões de yuans e sua principal unidade imobiliária na China continental, a Hengda Real Estate, recebeu uma multa de 7 bilhões de yuans.
A sentença, porém, é apenas a parte mais visível de uma história maior. A ascensão e a queda da Evergrande ajudam a compreender como funcionou o ciclo de expansão do mercado imobiliário chinês nas últimas décadas — e por que esse modelo passou a ser considerado insustentável.
Como a Evergrande cresceu
Fundada em 1996, a Evergrande expandiu-se durante um período de urbanização acelerada da China. Milhões de pessoas passaram a se deslocar para cidades, a renda cresceu e a compra de imóveis tornou-se, para muitas famílias, uma das principais formas de acumulação de patrimônio.
Nesse ambiente, as incorporadoras cresceram adquirindo terrenos, lançando novos empreendimentos e utilizando os recursos obtidos com vendas e financiamento para sustentar novas expansões. A lógica funcionava enquanto havia forte demanda, valorização dos imóveis e acesso contínuo ao crédito.
A Evergrande levou essa estratégia a uma escala excepcional. No auge, possuía projetos espalhados por centenas de cidades e transformou-se em uma das maiores incorporadoras do país. Sua estrutura, no entanto, dependia de uma capacidade permanente de refinanciar dívidas e manter o fluxo de recursos necessário para concluir obras e iniciar novos empreendimentos.
Esse mecanismo começou a se tornar um problema quando o nível de endividamento das grandes incorporadoras passou a representar um risco para o sistema financeiro. Em 2020, as autoridades chinesas introduziram as chamadas “três linhas vermelhas”, um conjunto de parâmetros destinados a limitar o endividamento excessivo das empresas do setor. A medida restringiu o acesso a novas fontes de financiamento para companhias com balanços mais fragilizados.
A Evergrande estava entre as empresas mais expostas a essa mudança. Quando o crédito se tornou mais difícil e a confiança no mercado começou a cair, o modelo baseado na expansão contínua deixou de funcionar.
A crise não era apenas de uma empresa
A deterioração financeira da Evergrande tornou-se evidente em 2021, quando a empresa começou a enfrentar dificuldades para cumprir suas obrigações. O problema rapidamente ultrapassou os limites da companhia.
Outras incorporadoras também passaram a enfrentar restrições de liquidez, dificuldades para refinanciar dívidas e queda nas vendas. Em alguns casos, projetos foram interrompidos antes da entrega, criando um problema particularmente sensível: compradores que haviam pago por imóveis ainda não concluídos passaram a questionar se receberiam suas propriedades.
A crise, portanto, afetou simultaneamente empresas, compradores, bancos, governos locais e investidores. A dimensão do setor imobiliário faz com que seus efeitos ultrapassem a construção civil. A atividade está ligada à demanda por aço, cimento, equipamentos, serviços financeiros e receitas obtidas pelos governos locais com a venda de direitos de uso da terra.
É por isso que a China passou a enfrentar um desafio complexo: reduzir os riscos criados pelo excesso de endividamento sem permitir que o ajuste provoque uma desorganização ainda maior do mercado.
A liquidação da Evergrande determinada por um tribunal de Hong Kong em 2024 foi um marco nesse processo, mas não significou uma resolução imediata. Nesta semana, o Tribunal Popular Intermediário de Guangzhou aceitou o processo de liquidação por falência da Hengda Real Estate, principal unidade da empresa na China continental, a pedido de um credor. A recuperação de ativos e o pagamento das dívidas, no entanto, ainda envolvem um processo complexo.
O que mudou no mercado imobiliário chinês
O ponto central da transformação não é que a China tenha deixado de precisar de imóveis ou que o setor tenha perdido sua importância econômica. A mudança está no modelo que sustentava seu crescimento.
Durante décadas, a expansão urbana e o aumento dos preços favoreceram um ambiente no qual crescer rapidamente era, para muitas incorporadoras, uma estratégia viável. Hoje, o cenário é diferente. A demanda varia significativamente entre cidades, a população chinesa enfrenta mudanças demográficas e a confiança dos compradores foi afetada pela crise de empresas e pelos atrasos na entrega de projetos.
Isso significa que a recuperação do setor não depende apenas de oferecer mais crédito às incorporadoras. Um dos principais desafios é restaurar a confiança de quem compra imóveis, especialmente em um mercado no qual a entrega dos projetos se tornou uma preocupação central.
A resposta chinesa tem combinado diferentes medidas para estabilizar o setor, incluindo mudanças nas regras de financiamento imobiliário, redução de custos para compradores e programas voltados à aquisição de imóveis não vendidos e à conclusão de projetos inacabados. O objetivo não é simplesmente recriar o ciclo que produziu a expansão anterior, mas evitar que a correção do mercado se transforme em uma crise financeira mais ampla.
Os dados mais recentes mostram que o ajuste ainda não terminou. O setor imobiliário continua pressionando a economia chinesa, enquanto preços e investimentos permanecem em trajetória de queda em diversas áreas. A incorporadora Fitch Ratings projetou redução de 7% a 8% no valor das vendas de novos imóveis na China em 2026, indicando que as políticas de apoio ainda não produziram uma recuperação sustentada da demanda.
Menos expansão, mais sustentabilidade financeira
A crise da Evergrande tornou visível uma mudança que já vinha sendo preparada pelas autoridades chinesas: o crescimento do setor não poderia continuar dependente da ampliação contínua da dívida.
O novo desafio é construir um mercado capaz de atender à demanda habitacional sem repetir a estrutura financeira que permitiu a formação de empresas excessivamente alavancadas. Isso implica uma maior diferenciação entre cidades, incorporadoras com balanços mais sólidos e um mercado menos dependente da expectativa permanente de valorização dos imóveis.
Por isso, a queda da empresa é relevante para compreender a economia chinesa atual. A Evergrande foi construída em um período no qual urbanização, crédito e expansão imobiliária avançavam juntos. Sua crise revelou os limites desse mecanismo. O mercado que emerge agora ainda enfrenta dificuldades, mas tende a ser definido por uma lógica diferente: menos crescimento baseado em endividamento e maior atenção à capacidade financeira das empresas, à entrega dos projetos e à sustentabilidade do setor no longo prazo.
A história da Evergrande, portanto, não é apenas a de uma companhia que acumulou dívidas e entrou em colapso. É também um retrato da passagem entre dois momentos do desenvolvimento imobiliário chinês — e a condenação de seu fundador transforma essa transição econômica em um dos casos empresariais mais simbólicos da China contemporânea.
